부동산 '셀러 파이낸싱', 합법적 거래인가 편법 우회인가

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2026년 7월 21일

이재명 대통령 자택 거래로 드러난 '셀러 파이낸싱'의 편법성 및 대출 규제 우회 논란

이재명 대통령 부부가 분당 자택을 매각하며 매수인에게 17억 7000만 원의 근저당을 설정해 준 사실이 알려지며 '셀러 파이낸싱' 논란이 일고 있다. 법조계와 부동산 업계는 법적 하자가 없는 거래라는 입장이지만, 일각에서는 엄격한 금융권 대출 규제를 우회하는 편법이라는 지적이 나온다. 대출 규제가 강화될수록 가계부채 관리의 사각지대인 사금융 거래가 확산할 것이라는 우려와 함께 규제의 실효성에 대한 의문도 제기된다.

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무슨 일이 있었나

이재명 대통령 부부는 성남시 분당구 아파트를 29억 원에 매도하면서 매수인 명의로 17억 7000만 원의 근저당권을 설정했다. 이는 매도인이 매매대금 일부를 매수인에게 직접 빌려주는 '셀러 파이낸싱' 방식으로 진행되었다. 최근 주택담보대출과 사업자대출 등 금융권 대출 규제가 강화되자, 서울시 집합건물 기준 내국인 근저당권자 수가 급증하는 등 비은행 자금조달 방식이 확산하는 추세다. 분당구청은 근저당권 설정 자체를 제한하는 규정이 없어 자금조달계획서 등 증빙서류가 제출된다면 행정적 절차에 문제가 없다는 입장을 밝혔다.

왜 중요한가

이번 논란은 가계부채 관리 정책과 부동산 규제의 실효성을 가늠하는 잣대가 된다는 점에서 중요하다. 금융권 대출이 막힌 상황에서 개인 간 사금융 거래가 확산할 경우, 정부의 가계대출 통제력이 약화되고 부채 관리의 사각지대가 넓어질 수 있다. 또한 고위 공직자가 직접 이러한 방식을 활용했다는 점에서, 일반 국민들이 느끼는 법적 형평성과 도덕적 기준에 대한 사회적 합의가 요구된다.

핵심 쟁점

계약 자유의 원칙에 따라 매도인과 매수인 간의 합의로 이뤄진 사적 금융 거래이며 근저당 설정 자체를 금지하는 법적 규정이 없으므로 정상적인 거래다.
금융당국의 가계부채 억제 기조를 정면으로 우회하는 꼼수 거래이며, 자금 조달 능력이 부족한 매수인에게 우회로를 제공해 규제 실효성을 떨어뜨리는 편법이다.
엄격한 금융권 규제가 오히려 시장의 정상적인 거래를 가로막아 실수요자를 사금융으로 내모는 부작용을 양산하고 있다.

진영별 관점

법조계 및 부동산 업계

법률적으로 근저당권 설정을 제한하는 규정이 없으며, 소유권 이전 후 미지급 잔금을 담보하기 위한 셀러 파이낸싱은 고가 주택 거래에서 종종 활용되는 합법적인 계약 형태다.

금융 및 정책 전문가

금융권 대출이 막히자 비은행 자금조달이 확산하는 현상은 가계부채 관리의 사각지대를 형성할 수 있으며, 규제 우회로가 넓어질수록 정책의 신뢰성이 훼손될 우려가 있다.

시민사회 및 일반 소비자

일반 서민들은 대출 규제로 내 집 마련에 어려움을 겪는 상황에서, 고위 공직자가 편법에 가까운 사금융 방식으로 고가 주택을 거래한 것은 국민 정서와 공정성 기준에 부합하지 않는다.

이재명 대통령 자택 거래로 수면 위에 오른 '셀러 파이낸싱'은 법의 테두리 안에서 이뤄진 사적 계약이라는 옹호와 대출 규제를 무력화하는 우회 편법이라는 비판이 팽팽히 맞서고 있다. 금융당국의 강력한 대출 규제가 이어지는 한, 이 같은 사금융 형태의 근저당 설정 거래는 계속해서 늘어날 가능성이 높다. 사금융을 통한 규제 우회 행위까지 엄격히 통제해야 할까, 아니면 금융권 대출 규제를 완화해 시장의 숨통을 틔워주어야 할까. 정부의 일관성 있는 부채 관리와 시장의 정상적인 거래 보장 사이에서 균형 있는 해법이 필요한 시점이다.